Attefallshuskollen

Lönar det sig att hyra ut?

Ett attefallshus på 25–30 m² hyrs i storstad ut för 6 000–8 000 kr i månaden. Efter schablonavdrag och 30 % skatt blir det ändå en av de bättre avkastningarna en villaägare kan få, om bygget inte sprang iväg.

6 000–8 000 kr/mån är vanligt i storstad för 25–30 m².
El, VA, försäkring, underhåll.
Hämta från kalkylatorn.
Hyra per år84 000 kr
Skatt (30 % på det som överstiger 40 000 kr + 20 % av hyran)8 160 kr
Driftkostnader per år14 400 kr
Netto per år61 440 kr

10,2 % i årlig nettoavkastning på investeringen. Återbetalningstid cirka 10 år, utan att räkna in värdeökning på fastigheten.

Förenklad beräkning enligt reglerna för uthyrning av privatbostad. Hyr du ut till eget bolag eller mer än ett hus gäller andra regler. Kontrollera med Skatteverket.

Skatten

Hyr du ut en del av din privatbostad, och attefallshuset på samma fastighet räknas dit, får du dra av 40 000 kr per år plus 20 % av hyresintäkten. Resten beskattas som kapitalinkomst med 30 %. Vid 7 000 kr i månaden (84 000 kr per år) blir skatten cirka 8 000 kr. Hyr du ut flera objekt eller till eget bolag gäller andra regler. Kontrollera alltid aktuella belopp hos Skatteverket.

Vilken lag gäller?

Hyr du ut ett attefallshus som är en egen bostad på din fastighet gäller oftast privatuthyrningslagen, med kortare uppsägningstid och friare hyressättning än hyreslagen. Hyr du ut mer än en bostad gäller hyreslagen för de övriga. Skriv alltid ett avtal som anger vilken lag som gäller, uppsägningstid, deposition och vad som ingår.

Egen tjänst Hyresavtal.nu gör ett avtal anpassat för uthyrning av egen bostad på några minuter. Tjänsten drivs av samma bolag som den här sajten.

Fem saker som avgör om kalkylen håller

  • Egen mätare för el och vatten. Utan den bråkar man om förbrukningen. Räkna in kostnaden för ny servis från början.
  • Insyn och avskildhet. En egen ingång och en avskärmad uteplats höjer hyran mer än en extra kvadratmeter.
  • Bygg som bostad från början. Isolering, ventilation och ljud enligt kraven för komplementbostadshus. Att uppgradera en gäststuga i efterhand kostar mer än mellanskillnaden.
  • Försäkringen. Meddela ditt försäkringsbolag att huset hyrs ut.
  • Värdeökningen. Ett godkänt komplementbostadshus med slutbesked höjer fastighetens värde. Ett bygge utan slutbesked kan sänka det, eftersom en köpare tar över problemet.